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年底置业成最优选?2020年小阳春大概率出现!

2019-12-19 作者:巨野房产网 来源:巨野房产网 点击 评论

楼市的风向已开始转变。
伴随着经济下行压力的加大,各城市在“因城施策、一城一策”的鼓励下,陆续开始放松楼市调控。楼市调控重要风向标的房贷利率也于11月20日在僵持4年不变之后首次下调5个基点。
明年的楼市政策也许将是:各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需。
对开发商和购房者来说,最艰难的时刻已经过去了,2020年也许是触底回暖之年。
下面给大家看幅统计图:

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图表中可以清晰的看出,2017-2019这三年这10座城市二手房的最大成交量毫无悬念的全都是出现在3月份。这就是典型的小阳春行情,不管牛市熊市,从未改变、从不缺席。
而2020年的小阳春必定比2019年还要火热!


1

年底买房
如果你本计划明年初买房,而且首付够,房票贷票有,那么,一定要今年底买进,千万别等到明年小阳春,尤其是那些已经放松了调控的城市。
如果不是纯投资的高手,没必要非等到利好政策出尽的房价最低点,在房价相对底部,市场热度还没有启动的年底入场,才是最佳选择。
年底,新盘打折促销对二手房是一种压制,而且很多房东急于抛售,为的也是年后要置换,这时你买进可以大力砍价,可以挑挑拣拣,完全处在买方市场,主动权掌握在自己手里才有机会成为赢家。
买房和卖房,最大的技巧就是:快人一步,一步足矣!在能够预测到未来涨跌大行情的基础上,比别人提早一步行动,哪怕是一天,都是赢家。
最愚蠢的买房者就是跟风买房。看到大家买自己也买,看到大家卖,自己也要卖。
在众人都急于卖房的年底,你去买房,这样你才能做市场的主角!
2

小阳春卖房
计划置换房产的朋友,这里有个绝对实用的小技巧:年底先买进,明年小阳春再卖。
年底之前把看好的房子首付付掉,签完合同,最次也要付个大定金,然后把合同期限拉长至2020年下半年过户。要卖的房子明年争取3-5月份签合同卖个高价格。
年底与小阳春的砍价和房价反弹空间至少应该有5-10%的价差,也就是说比如同一套房子,年底卖是50万,年后小阳春则可以卖到52-55万。
当然,卖房也是需要技巧的。现在就可以把要卖的房子挂出去,试探行情,观察带看量的多少。过完年小阳春一到,只要带看量一涨,你就可以提高价格,带看越多,开价越高。但是如果你年底不挂,年后再挂,你就没有办法从带看量的多少体会到整个楼市行情的微妙变化和房价变化。
这种操作唯一需要注意的一点就是,尽可能的要把买房周期拉长,以免自己卖房时间太紧造成买房付款时间来不及。不过,在年底买房签合同拉长周期并不难,因为绝大多数房东现在根本看不到明年的上涨和宽松行情,他们只希望能早点卖掉而已,价格和周期已经无所谓,能抛掉就是万幸。

3

学区房的风险
同理,想买学区房的朋友,也千万别等到过完年再买。因为所有计划买学区房的人都是年后才动手。
学区房是所有房产中最特殊的一类,不论楼市行情好坏,学区房是只涨不跌。而且,每年年初的小阳春涨幅最大,供不应求,出一套卖一套,所以,买学区房就要逆潮流而行,在年底最淡季买到手才划算。
什么样的学区房最值得买?当然是面积小,总价低的。你的目的就是买个学票,总价低最重要。总价越低将来你越容易抛掉,而且涨幅还完全碾压高总价学区房。
而且!学区房用完就要及时抛掉,把学区溢价在高点兑现出来,置换一套高品质住宅,才是最稳妥的保值方式。
4

贷款越多越划算
2019年11月20日央行公布,1年期和5年期LPR同步都下调5个基点,这也是2015年10月24日房贷基准利率降至4.9%之后4年来的首次降息。此次降息的意义重大,实质上是宣布我国全面降准降息时代的到来!
接下来的买房贷款策略务必要做到两点:
一、和银行签贷款合同时,必须选择每年调整一次贷款利率,因为房贷利率已经进入下行通道,未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。千万别在合同期内选择固定利率。你必须要充分享受到房贷利率下调的利好。
二、只要自己收入没问题,月供能保证,刚需和改善买房一定要尽最大可能的多贷款,而且要把还款期限拉到最长,并且选择每月还款额相同的等额本息,不要选择开始月供高的等额本金。


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因为,目前的房贷利率4.8%已经是30年来的历史最低值了(上图),而且未来几年还会继续降低。

2019年10月份我国的CPI已经高达3.8%,相比于目前4.8%而且还会下降的房贷利率来说,贷款买房实在太划算了,而且是贷的越多越有利。
5

抛掉手中的烂房

2017年3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》之后,火爆至极的商住房瞬间冰封,目前成交量相对高峰期下跌90%,房价几乎腰斩。
而且在全国范围来说,只有深圳、长沙、宁波三个城市商住房可以落户,其它都不可以。
因此,我在这里奉劝各位朋友,如果你手中有品质差的房子,比如远郊房产、旅游地产、商住公寓等,一定要在年后的小阳春之时,趁乱出手,在大家的抢房热潮中蒙混过关,抛给外行接盘侠。
小阳春是你卖房的好时机,更是你抛掉手中烂房的绝佳机遇!


6

新房入手时机
2019年下半年绝对是各大房企的梦魇,限价不说,还把融资端的后路给断了。所以,才会有各地层出不穷的降价促销。
但是,目前来看,楼市的政策底已经到来,绝对不会再有更加严厉的调控收紧。对开发商来说,最艰难的时刻已经过去。
所以计划买新房的朋友,今年年底买不到,务必明年上半年买进,因为明年下半年会比上半年略贵。

7

多空博弈
楼市里最要不得的就是执着。我发现很多朋友单纯到执着到要么就是死多头,要么就是死空头,根本不懂随机应变。
千万别在楼市里带情绪。一味的空和一味的多,都是愚昧的。啥对自己有利,就信啥。
其实,买不买房根本不需要纠结。

买了房,无非两种结局:涨了你是赢家,跌了还是你家;不买房,也有两种下场:涨了你是输家,跌了你还是没家!


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